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如何加速推動都市危險及老舊建築物重建,7大課題與眉角待解!

張貼時間 2018-08-23 12:53 之前 在 財經.

文.莊孟翰

Q:長久以來,有不少重大火災及地震房屋倒塌事件,幾乎都和屋齡老舊脫不了干係。加速推動都更刻不容緩,惟過去在房價高漲階段,都更後進一步推升房價,建商也在這樣的時空背景下獲得了超額利潤,因而在利益分配不均的陰霾之下,建商與都更戶的不信任感讓都更整合築起不信任的高牆,使得原本立意良善的都更政策變得難以推動。

景氣好的時候推不動,如今在房市景氣溜滑梯情勢下,空屋、餘屋數量不斷攀升,預估這樣的情況未來只會更加嚴重,因此,現階段要再談都更,少了預期利益的加持,更是難上加難。既然都更推動困難,轉而朝危老建築重建,是否能展現出更高的效率?想請教莊教授到底該如何進行才能夠加速推動都市危險及老舊建築物重建?

 

A:為加速都更,《都市危險及老舊建築物加速重建條例》三讀通過,雖有容積及租稅等多項獎勵與優惠,但當中需要全體都更戶百分百同意的條件,又再度成為一大難題,更何況各項稅費也比不上原都更條件優渥,加以近年房價持續下跌,因此,想要加速推動危老建物重建依舊困難重重。

 

深入了解「眉角」 一一破解

要如何推得動?只要針對實務深入檢視其間潛藏問題即可得知答案,尤其現階段一般民眾仍停留在郝龍斌市長的「一坪換一坪」,以及柯市長蘭州街斯文里以「權狀坪換室內坪」的特殊案例思維,亦即原本二十坪的權狀坪,可以換回二十坪的室內坪,外加陽台及公設。例如蘭州街斯文里都更案,原本也有四、五位不同意戶成為千夫所指,雖然不同意戶也曾現身開工現場抗議,惟僅止於點到為止,不過不同於文林苑及永春案鬧得沸沸揚揚,也是因為都更戶可獲得較為優渥的條件,以權狀坪換室內坪的誘因,也才使得抗議行動掀不起新聞議題炒作。

除上述優渥條件,有時還會視立地條件附加停車位,尤其是在景氣階段,也使得都更成為另一個財產增值的導因,惟在景氣向下探底過程,缺少超額利潤的加持,除雙北精華地段房價還有支撐,推動可能性較大,其他地區房價原就不高,都更推動必然相對不易。

其次,都更如能結合公益性,利用容積獎勵增加公共設施,並獲得全體都更戶認同,相信推動過程一定可以較為順利,上述蘭州街斯文里都更案,十足就是主管機關親力親為實地了解個中「眉角」之成功範例。

 

由大而小  轉進突圍

都更相關法令複雜又難懂,就連第一線人員對於相關細節都未必完全清楚了解,因此,推動過程勢必困難重重。過去,大家琅琅上口的總會以日本的「都市再生」為範例,其後因社會與環境差異因素轉而為較小面積的「都市更新」,最近又因推動不易再轉向更小面積的「危老重建」,遂有新北市快速出現四個危老重建案例,其實都是從較大面積因整合不易而改為危老重建,惟此一情況並非都更立法之原意。

其次,都更、危老、公辦、自辦及民辦等多種方式,差異何在?一般民眾還是有聽沒有懂,其因在於都更無法以一部法令行遍全台,除北中南房價差距之外,北部多以公寓大廈為主,中南部則多數為透天厝,並且全台透天厝數量高達四六.七五%,通常透天厝屋主如果有足夠的資金都會想辦法自行改建,或採取「合建」方式更新。因此,就整體而言,如何從「多元都更」角度,再採取因地制宜之因應對策,實乃當前刻不容緩之一大課題。

 

第一,儘速完成修法,代拆問題不能迴避

現階段要加速推動都更或危老重建,當務之急應當是在立法院新會期儘速通過都更修法,按都更修法自士林文林苑事件迄今已六年,其間歷經二○一三年四月二十六日大法官釋字第七○九號解釋,宣告《都市更新條例》第十條第一、二項,第十九條第三項前段,違反正當行政程序,違背《憲法》保障人民財產權、居住自由,一年內應修正,逾期失效等一連串問題。其後至忠孝東路與松山路口的永春都更案,開工後又遭最高法院裁定「選配」等問題勒令停工,全案回到原點,雖然市政府竭盡所能在六個月內再讓該案順利開工,但從文林苑及永春案的經驗也不難發現,當前修法第一要務便是如何解決釘子戶的代拆問題。

 

第二,行政、司法應相互支援

有關都更的行政與司法問題由來已久,依都更條例第三十六條之規定市府係依法拆除,惟釋憲後卻又不具有合法性,顯示司法與行政上出現矛盾空隙,而讓不同意戶有機可乘,因此,建議成立「不動產專業法庭」,更期待行政與司法能夠相互支援,另外也可以「仲裁」補位,以期速戰速決加速推動。

 

第三,代拆問題應嚴肅以對

新加坡為解決不同意戶問題,係將估價結果交由法院裁決,香港則是經由法院拍賣解決紛爭,台灣在實價登錄累積數量愈來愈多情況下,是否能夠參酌辦理,亦是相當值得深入探討之一大課題。

 

第四,多元都更,同時並進

從都市再生到都市更新再到危老重建,政府從過去嚴厲指責的「真合建假權變」到現在公然表示危老重建就是行之有年的合建,其實當初如能接受多元都更的概念,例如都市再生、都市更新、協議合建、自建、委建等多元都更方式,再加上稅費優惠一致,則不論是公辦、民辦或自力更新等方式,只要假以時日,相信推動速度將會逐漸加快。

 

第五,中南部應因地制宜

就統計數據加以分析,雙北三十年以上老舊建築約占全台三二%,其他地區占六八%。此外,透天厝占全台四六.七五%,以彰化縣為例,透天厝占比更高達七七%,四至五樓亦高達一七%,就都更實務面加以探討,究應如何因地制宜制定一套可行的因應對策,亦是當前刻不容緩之一大要務。

 

第六,租稅優惠,一視同仁

都市更新計有地價稅、房屋稅、營利事業所得稅、土增稅、契稅等種種優惠,但危老重建只有地價稅與房屋稅的優惠。其次,相關規定例如「條例施行後三年內申請之重建計畫,得再給予各該建築基地基準容積百分之十之獎勵」、「重建計畫之申請,施行期限至中華民國一一六年五月三十一日止」、「條例施行後五年內申請之重建計畫重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年。重建前合法建築物所有權人為自然人者,且持有重建後建築物,於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者,得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止,但以十年為限」,其間除稅費之期間規定,更有期限內之獎勵與條例適用截止日期之規定,複雜程度顯非一般民眾得以輕易了解,如能一視同仁,必將有助於政策推動。

 

第七,應將市場性列入優先考量

當前都更最大障礙在於市場問題,由於近年景氣丕變,房價下跌不止,其間更涉及都更環節中的「估價」、「共同負擔比例」與「分屋比例」等問題,各項變數環環相扣,實務上最常遇到的是在都更流程七、八年期間,當房價震盪起伏動輒價差以倍數計,亦即當景氣長期向上,都更戶就會因建商賺很大而有被騙感覺。如今景氣衰退,不少建商打退堂鼓,都更戶如選擇自力更新,又恐都更後降價又賣不掉而導致共同負擔比例提高,徒增負債風險。因此,如何在實價登錄房價愈來愈透明情況下,讓實施者與都更戶都能夠充分掌握市場景氣脈動與價格資訊,亦是當前主管機關不容忽略之一大課題。

 

由以上分析,要如何加速推動危老建築重建,除要儘速完成修法徹底解決釘子戶問題之外,亦應提供市場景氣與價格變動等相關重要資訊,俾實施者與都更戶彼此都能在公平、公開、公正情況下攜手合作。

 

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